当代西方国家CBD的演变规律

文章摘要:建筑密集的核心区一般有高层建筑办公区、金融业区、宾馆区和零售业区。但它具备完整的空间结构和独特的土地利用类型，如有破败的阁楼式建筑，廉价的宾馆，农业市场和小规模零售业区，以及当铺、酒吧、低等级的小餐馆
关键字:建筑 市场 研究 行业
1。引言

　　大部分都市的中心区(CBD)在上世纪之交由零售业—商业区演变而来。上世纪中期以来，该区域演变为办公与商业功能的复合区，最近已演化为城市会议一旅游一娱乐的中心区，即游憩商务区(RBD)。规模较小城镇的CBD一般表现为零售业中心；规模较大城市的CBD则由于服务业发展和政府职能转变的缘故而发生变化。西方学者预测，今后CBD的增长将集中体现在文化一娱乐一会议设施的增多以及办公—商业功能的增强。届时，可称之为文化游憩商务区(CRBD)。这些变化与该城市地带人们的职业结构组合、生活方式变化以及城市功能的不断分散有关。

　　由于城市CBD发展的基础在于其具有的城市(空间)社会区位以及城市(空间)组织的“中心性”，近几十年来，虽然经历了若干“拆迁运动”，但自80年代以来，新一轮重建CBD运动正在加剧进行。西方国家城市CBD的演变及与其相适应的规划已明显呈现出七方面的趋势规律。

2。CBD区域变化与类型

2．1　CBD功能区类型与变化

　　一般CBD由若干个功能亚区构成。建筑密集的核心区一般有高层建筑办公区、金融业区、宾馆区和零售业区；核心区周围(边缘区)是综合服务功能区、市政、医疗功能区、政府办公设施区、贫民窟及舍弃区、批发业和仓储业区。城市规模越大，这些功能亚区的空间特征越明显，其空间分异的专业化程度越高。

　　随着城市的发展，CBD内土地利用变化从未停止过。主要表现为各功能亚区的演替与置换，或者称为CBD内的不同社区“过滤”，并伴随着土地扩张。主要表现为两方面：一方面是较高等(的商服旅游)社区置换古老的破旧、衰败区域，这些区域分布有级别较低的零售业和贫民区，被称作舍弃区；另一方面，CBD也会蚕食其边缘地带，尤其倾向于吸收靠近高收入者居住社区一侧的土地，该区域被称作吸收区。

2．2　贫民区与舍弃区特征与变化

　　几乎所有的大城市CBD都存在着贫民区。贫民区是舍弃区的一个典型区域，是无家可归者和社会失落者的避难所，也是成年人的娱乐场所。有时呈碎片状，不一定是一个完整区域。但它具备完整的空间结构和独特的土地利用类型，如有破败的阁楼式建筑，廉价的宾馆，农业市场和小规模零售业区，以及当铺、酒吧、低等级的小餐馆、廉价的电影院、修理店、信用购买珠宝店、枪支店、低档服装店和家具店等。该区域与附近繁华的金融服务等功能区形成鲜明的空间形象对比。

　　贫民区居民的典型社会特征呈现为大量“无家可归者”。他们在此聚集的主要目的是想利用其适宜、宽容的环境。贫民区为CBD提供劳动力。当地的劳动力代理机构以临时工方式雇佣工人。但大量贫民区居民更多地被看作劳动力短期需求市场的蓄水池。贫民区的存在对城市形成大量的社会空间问题。规划者以及商业团体一直要求政府更新这些区域。而更新的主要手段是拆迁或重建，并未考虑由人口再居住进一步引发的与社会和社会空间相关的人本与人权意义的问题。在这方面，西方还没有很成熟的经验。

2．3　土地利用待更新区的演化规律

　　在许多发展缓慢的城市中，CBD的核心区及核心区外围区域(边缘区)的房屋多是一些旧房和破损房屋。这些房屋逐渐被那些居住在外地而从本地收租的人所拥有，以期将来有机会获得振兴。该区域(位于核心区和低收入者居住区之间)的土地呈现为多种功能的利用模式，成为一个缓冲地区和土地蓄水池，以备将来CBD土地更新和新建住房用地之需。

2．4　CBD的界定

　　各城市CBD的形状因街道规划的不同而出现差异。一些城市的CBD呈四方形或长方形，由若干个街区组成，围绕在以十字路口为中心的地价最高区(PLVI)周围，呈现为网格街道模式。如果某主干街的重要性超过街道十字路口，CBD有时就沿着该主干街道而延伸。通常情况下，CBD在一两个方向会因自然特征如地形、河流、高速公路等的出现而中断。

　　对CBD准确地进行定界并确认各功能亚区决非易事。一般人可能会找出以十字路口为中心的地价最高区(PLVI)作为CBD的核心区。西方学者通常采用两种方法界定变化中的CBD，它涉及建筑指数这一概念，该指数表示建筑物的高度以及土地利用强度等：(1)建筑指数法。雷蒙德默菲(Raymond E．Murphy)和詹姆斯(James Vance)在为CBD定界方面作了大量的研究工作。他们引用了两个指数，一为中心商务区高度指数，它是按照街区到街区的方式，求出CBD所占面积与整个区域面积的比率；第二个指数是中心商务区的利用强度或密度，它是用中心商务区的面积除以其所座落的社区的总地表面积。这两种指数值高的社区构成了CBD的空间范围。(2)核心—边缘区法。CBD的核心区是土地利用密度最大的区域，边缘区是周围的支持区域。核心区表现为高层建筑、紧密的内部商业联系、步行式交通、有限的停车空间和几乎全部利用了的各种场所；边缘区由仓储区、停车场、医疗服务设施、轻工业和批发业构成，工具式交通在此区域占主导地位。该区域的主体功能是服务于核心区和边缘区，它同时也服务于城市的其他地区。核心区相对面积较小(一般为几个街区)；边缘区通常占CBD空间区域的四分之三左右。

3。CBD人口居住、商业服务业与中心区就业趋势规律

3．1　人口与居住演化特征

　　西方国家现代城市商务中心区主要是一个工作中心地，除无家可归者构成的人口数量在不断增长外，只有少量长期居民在此居住。尽管有供老年人和富裕阶层居住的高层建筑物，大部分居民是房屋出租者和处于住房过渡阶段的人。现在宾馆给处于住房过渡阶段的人提供了住宿条件，并给租房者提供了长期的选择。尤其在较小城市，住房位于商业性楼层的上部，以及被改修成公寓和住宅的旧式楼宇中。而大城市年轻的专业人员的返城运动也使CBD边缘区的住房市场与较高等社区兴旺。

3．2　居住、商业服务业的分离与就业特征

　　二战以来，由于居住分离，它引起为居民服务的低等级商业服务功能的分离。这些商业功能包括邻里区服务设施、杂货店、小酒店、教堂以及学校。60年代以来，零售业和文化活动的分离随着郊区发展程度的增加而加剧，并引发购物中心、服装店、汽车销售及服务中心、银行业、酒店及电影院等也从中心区分离出去。

　　面对中心区功能的分化与空间分离，80年代以来引发了城市CBD的更新运动，进行大量的规划与建设，主要表现为楼层面积的净增加。现在，一些城市中心区仍能维持其就业水平，个别城市的就业水平甚至出现增长。就业趋势总体呈现出两方面特征，一是公司内部的就业规律；二是宾馆等服务行业内部的就业规律。由于办公设备的增加和公司每位职员所需要的空间同时增加，而宾馆在单位空间内所需员工数量减少。因此，CBD就业水平今后也很难提高。随着RBD的功能发展造成宾馆代替办公楼的趋势，造成CBD的就业机会还会进一步减少。另外城市的更新重振运动也产生了更多的地表公共空间、停车场及闲置地。尽管这些投资增加了中心区的吸引力，但新增的设施却降低了就业机会。同时，郊区也致力与中心区的活动类型展开竞争。如今许多新型的、规模扩大的及重新选择区位的商业倾向于在郊区选址。

3．3　抽象(隐形)交易的聚集

　　CBD的高度中心性除了可以实现商家和消费者的面对面沟通以外，还产生另外一些利益，吸引各项活动在中心商务区聚集，从而可对各种信息进行方便地加工和处理，并迅速传播出去，这称为抽象交易(abstract transactions)。吸引并促使抽象交易产生的中心区利益都与CBD的中心性有关，这些抽象(隐型)交易利益可分为9个类别：①可进入性；②信息流中心；③工作环境；④人才市场；⑤休闲、体育运动；⑥专家咨询；⑦货币与信用市场；⑧高等级的购物中心；⑨受教育机会。

4。零售业空间变化规律

　　50年代以来，CBD功能的分散趋势进—步导致零售业的空间变化。通常用三阶段模型表示这种变化：CBD占主导地位阶段(1850s—1950s)；CBD衰减阶段(1950s—1970s)；CBD被替代阶段(1970s—现在)。

4．1　CBD占主导地位阶段(1850s—1950s)

　　50年代随着交通方式的改善和大型零售—购物中心的出现，开创了现代CBD的零售业时代。即大型零售业第一次有可能在同一场所进行，并造成其他商店也开始聚集于购物中心附近，以便利用密集的行人与交通，产生了比较购物(comparative shopping)方式。这种同类型商店间的相互吸引被称作竞争性联系(competitive linkage)。此时，零售业的水平可用GAFE指数表示，CBD在此销售额中占绝大部分。GAFE中的G指日用商品(general merchandise)，A指服装和装饰品(apparel and accessories)，F指家具和器具(furniture and appliance)，E指食品和饮料(eating and drinking)。城市规模越大，其中心区专业化零售业的聚集程度越高，大型购物中心约占总营业额的二分之一，服装销售约占营业额的四分之一，家具和食品与饮料销售占了余下的其它部分。